假設開發法測算中各項的求取

一、后續開發經營期

1.為了預測后續開發的各項必要支出和開發完成后的價值發生的時間及金額，便于進行折現或測算后續開發應得利潤，首先需要預測后續開發經營期(以下簡稱開發經營期)。

2.開發經營期的起點是(假設)取得估價對象(待開發房地產)的日期(即價值時點) ，終點是未來開發完成后的房地產經營結束的日期。

3.開發經營期可分為后續建設期和經營期 。

圖8-1　開發經營期及其構成

取得用地日、開工日、竣工日、開始銷售日、售磬日

取得用地日、開工日、竣工日、土地使用權到期日(或建筑物經濟壽命到期日)

二、后續開發的必要支出

1.待開發房地產取得稅費(買方承擔的)、后續建設成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費。

2.后續必要支出項目，估算方法與成本法中相同。

3.與成本法中估算的區別：

(1)它們本質上應是預測的扣除項目在未來發生時的值 ，而不是在價值時點的值;

(2)它們是在取得待開發房地產之后到把待開發房地產開發完成的必要支出，而不包括在取得待開發房地產之前所發生的支出。

4.投資利息，只有在靜態分析法中才需要測算。動態分析法中，包含在折現率中考慮了。

5.計息項目：待開發房地產價值及其取得稅費、后續開發的建設成本、管理費用和銷售費用(銷售稅費一般不計息 )。

6.計息期

7.待開發的房地產價值，和待開發房地產取得稅費，假設在價值時點一次性付清，計息起點是價值時點。

8.后續開發的建設成本、管理費用、銷售費用通常分散在一段時間內均勻發生，所以假設為所發生的時間段的期中。計息時間取一半。

三、開發完成后的價值(掌握)

(1)開發完成后的價值對應的房地產狀況 (如毛坯房，簡裝房(粗裝修房改為簡裝房)，精裝修房等)，不同的房地產狀況對應不同的價值，有時還包括其他財產(如動產、權利等)的價值。

(2)開發完成后的價值對應的時間(市場狀況)

開發完成的價值對應的時間不一定是開發完成之時，有三種情況：

◆一般銷售的，預測它在開發完成之時的房地產市場狀況下的價值。

◆預售的，則預測它在預售時的房地產市場狀況下的價值。

◆延遲銷售的，預測它在延遲銷售時的房地產市場狀況下的價值。

(3)開發完成后的價值的測算方法：

◆銷售的，通常采用比較法并考慮類似房地產市場價格的未來變化趨勢，或者采用比較法與長期趨勢法相結合，比較的單位一般為單價而不是總價。

◆出租或自營的房地產，可先測算其租賃或自營的凈收益，再采用收益法將凈收益轉換為價值。

強調：假設開發法中開發完成后的價值，不能用成本法求取。

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（責任編輯：gx）

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