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第三章　物業管理的基本制度

在物業管理活動中，不僅業主與物業管理企業存在著許多權利義務關系，而且業主之間、物業管理企業與建設單位之間、業主與建設單位之間，也存在錯綜復雜的權利義務關系。針對我國物業管理活動中存在的各種問題，為了規范物業管理活動，維護物業管理當事人的合法權益，《條例》確立了七項物業管理的基本制度：業主大會制度、業主公約制度、前期物業管理招投標制度、物業承接查驗制度、物業管理企業資質管理制度、物業管理專業人員職業資格制度、住宅專項維修資金制度。

第一節　業主大會制度

《條例》實施以前，各地在物業管理實踐中，大多采用業主委員會制度，即由業主選舉產生的業主委員會，代表全體業主行使有關物業管理的權利。從實踐效果來看，業主委員會制度對物業管理的發展起到過一定的促進作用。但由于該制度集決策和執行于一體，缺乏有效的監督機制，難以體現全體業主的意愿，有違權責一致的原則。在實踐中，有少數業主委員會成員侵害大多數業主的利益，也有的住宅小區發生業主委員會隨意解聘物業管理企業或不當利用公共設施經營的決定，遭到大多數業主反對，導致矛盾產生。鑒于以上問題，《條例》確立了業主大會和業主委員會并存，業主大會決策、業主委員會執行的制度。規定物業管理區域內全體業主組成業主大會，業主大會代表和維護物業管理區域內全體業主的合法權益。同時，明確了業主大會的成立方式、職責、會議形式、表決原則以及議事規則的主要事項，規定了業主委員會的產生方式、資格條件、職責、備案等。業主委員會作為業主大會的執行機構，可以在業主大會的授權范圍內就某些物業管理事項作出決定，但重大的物業管理事項的決定只能由業主大會作出。這一制度有利于維護大多數業主的合法權益，保障物業管理活動的順利進行。

為了規范業主大會、業主委員會的運作，加強監督管理，《條例》規定業主大會和業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

一、業主

(一)業主的概念

《條例》第六條規定：房屋的所有權人為業主。由于我國實行房屋所有權與土地使用權歸屬同一個主體的原則，擁有了房屋的所有權在事實上就擁有了與房屋相配套的設備、設施和相關場地的相關權利。因此，將業主定義為“房屋的所有權人”，并沒有排除業主對與房屋相配套的設備、設施和相關場地擁有的相關權利。在物業管理活動中，業主作為不動產所有權人，不受國籍限制，也不受自然人、法人或其他組織的屬性限制。

我國對房地產管理實行權證管理方式。一般情況下，確定房屋所有權人主要憑據是房地產行政主管部門頒發的房屋所有權證。屬于自然人的房屋，房屋所有權證上標明房屋所有權人的姓名，屬于法人或其他組織的房屋，房屋所有權證上標明房屋所有權人的組織名稱。

現實物業管理中，具備業主身份的情況有三種：一是房屋所有權證書持有人;二是房屋共有權證書持有人;三是待領房屋所有權證書和房屋共有權證書的購房人。

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（責任編輯：中大編輯）

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