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物業管理消費的特征及功能

9月1日，是新的物業管理條例正式實施的日子，關于物業管理的話題頻頻見諸報端，物業管理作為一種越來越為人們認同的消費形式，成為居家生活的重要組成部分。在目前的物業管理市場，大部分業主的物業管理支出為消費性支出，享受物業管理的過程也是一種消費行為。附著在居住消費之上的物業管理服務是大部分業主作為住房消費的一部分來獲得的。在現代消費理念中，業主購買了房產，實際上只完成了住房消費的一部分，物業管理消費才剛開始。這一消費是一個持續而漫長的過程，直至發生產權轉移和產權自然終止為止。那么物業管理到底具有哪些消費特征呢？又具有怎樣的功能？

物業管理消費的特征

■高消費性：物業管理消費不是一種本能性消費，而是一種社會性消費。物業管理消費和單純的物質消費相比，消費支出明顯偏高。將物業管理消費定位于高消費意在將之區別于傳統的“房屋管理”。傳統的“房屋管理”只是從生理上維持居民作為自然人的最低生存的消費。明確物業管理的高消費特性，有利于提高物業管理的行業壁壘，從而提升整個行業的檔次；有利于業主進行正確的消費定位，采取正確的消費行為，避免出現目前許多人有意無意排斥物業管理消費的現象。

■發展性：即物業管理消費的深度和廣度隨社會經濟的發展而發展。隨著經濟的發展和物質財富的豐富，物業管理消費將遞進增長。

■層次性和群體性：不同文化層次、不同收入水平、不同職業階層，由于其價值觀、審美觀的不同，對物業管理消費的要求也不一樣。一般而言，收入較低、文化層次不高的群體或小區，偏重于對物業管理硬件消費的要求。而收入較高、文化層次較高的消費群體或業主，既重視對物業管理硬件的消費，更重視對物業管理軟件的消費。

■可塑性：物業管理消費的可塑性表現為消費空間和容量的彈性。從空間上講，物業管理消費的空間可大可小，小到業主自己的家庭，大到整個社區，甚至整個城市，到處都有物業管理消費的內容。物業管理的消費容量也是如此。物業管理消費不同于物質消費那樣，不享受物業管理的某些內容，不會對業主產生某些身心影響或嚴重影響。

■公共性：物業管理消費是一種公共消費。有兩個基本特性。一是非他性。物業管理公共服務一旦提供了，便會有眾多的受益者，業主將共同消費這一服務，不可能將其中任何人排斥在外，每個人也不可能拒絕消費。二是非競爭性。物業管理公共服務一旦提供了，在達到充分消費之前，多一個業主的加入或少一個業主的加入并不影響他人的消費。為消費某一公共服務，業主之間不必開展競爭或爭奪。

物業管理功能具體而言，現代物業管理具有如下功能：

■教化和益智：現代物業管理的重心已不再是在清潔、綠化、房管、保安等四大傳統項目的經營和服務上了。現代物業管理追求的是一種小區的情調、小區的感覺、小區的文化，使業主有一種情感的歸屬。這樣的物業管理消費，能增長消費者的見識，開闊視野，陶冶情操，在潛移默化中提高業主的素養。

■促進身心健康：在衣食無憂的現代都市人群中，越來越多的人已不再滿足于偏居一隅，追求舒適、個性的生活小區正成為人們更高層次需求的集中表現。因為人的一生大部分時間將在小區度過。生活在高檔小區，享受著高檔物業管理，能產生“物我兩忘”的高度體驗。這樣人就會心情舒暢，心胸開闊，身心健康，生活質量提高。

■社交和繁榮文化：物業管理消費與其他消費一樣，存在著循序漸進、由低層次向高層次螺旋式上升運動的規律。物業管理消費的層次越高，越表現出對高品位服務、高品位文化和精神服務的需求，以滿足其自身高層次的需求。而現代物業管理則能通過建立多種平臺或采取多種形式，來促進業主的交流，繁榮社區文化。而社區文化的振興和繁榮將推動人與人之間的信息和情感交流。因此，物業管理消費促進了人們的社會交流和情感的交融

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