為了幫助考生復習2012年物業管理師考試中物業管理綜合能力這門學科，此處特地整理編輯2012物業管理師考試物業管理綜合能力輔導資料，希望可以對參加2011年物業管理師考試的各位同學有所幫助！

怎樣解決社區服務和物業管理服務的交叉問題？

「專案簡介」

某小區的公房承租人夏某長期以來一直向物業公司交付公房租金，并向居委會交付保安、保潔費。1999年5月小區成立了業委會，續聘原物業公司提供管理服務。5月起，物業公司要求夏某另付物業管理費和保安、保潔費，理由是小區由物業公司提統一服務。夏某對此深感不解。

「分析解答」

滬價房（1996）第174號文《上海市商品住宅物業管理服務收費若干問題的解答》規定：公有住房的承租人，按全市統一的公有居住房屋租金標準繳納房租，不需要另付管理費和電梯、水泵運行費。如有保潔、保安服務內容的，則另付保潔、保安費。

關于社區服務和物業管理服務的交叉問題，該文規定了“誰收費、誰服務”和“同一收費項目不得重復收費”的原則。所以，在上述案例中，由于保潔、保安服務仍由居委會提供，所以物業公司不應再向居民收取保潔、保安費。

根據2000年上海市社區工作會議“街道居委會社區管理、物業公司專業管理、房地產行政主管部門行業管理、業委會自治管理”的精神，物業公司應與居委會協商，逐步把保潔、保安服務納入物業管理的工作軌道中來。

業主拒付物業管理相關費用的理由是否成立？

「專案簡介」

某小區的業主委員會自1996年起委托原告DM物業公司進行物業管理。99年2月，新的業主委員會將合同延期至2000年11月底。自原告管理以來，被告朱某一直未繳付物業管理費和維修基金，亦拒付大樓電控門安裝費，原告在多次催討無效的情況下，訴請法院判令被告支付物業管理費及滯納金，支付維修基金和電控門安裝費。對此，被告朱某辯稱，物業管理合同簽定時，DM物業公司的法定代表人章某同時又是業主委員會的主任，故物業管理合同無效；維修基金未發生實際使用，故無權收取；電控門安裝后始終開著，未達到安裝目的，業主不應付費。

「分析解答」

本案經法院審理后，法院認為，原告的法定代表人擔任業主委員會主任時與該業主委員會簽訂物業管理合同雖然不妥，但在當時并未違反禁止性規定，合同期滿后，新選任的業主委員會認可該合同，故認定該合同有效。原告與被告之間形成了物業管理服務關系，原告有權依照《上海市居住物業管理條例》第五十四條的規定向被告收取物業管理服務費及相應的滯納金。對于房屋維修基金及電控門安裝費，應由業主委員會自行主張，原告無權主張這兩筆費用。被告以物業管理不到位為由拒付物業管理費的依據不足。

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