為了幫助考生復習2012年物業管理師考試中物業管理基本制度與政策這門學科，此處特地整理編輯2012物業管理師考試物業管理基本制度與政策復習方法，希望可以對參加2011年物業管理師考試的各位同學有所幫助！

七、住宅專項維修資金制度 專項維修資金制度對保障住房的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，起著重要的作用。

★住宅專項維修資金：是指專項用于住房共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

★住宅共用部位、共用設施設備主要包括：住宅區內全體業主共同所有的部位和設施設備；單幢住宅內全體或者部分業主共同所有的部位和設施設備；單幢住宅及與之相連的非住宅物業的全體業主共同所有的部位和設施設備。

★★★住宅專項維修資金的交存方式

1.商品房專項維修資金：

（1）商品住宅的專項維修資金由業主交存，屬于業主所有；

（2）業主應當在辦理住宅權屬登記手續前，將首次住宅專項維修資金交至代收代管單位；

（3）業主首次交存住宅專項維修資金的標準以當地住宅建筑安裝工程造價的5％-8％；

（4）業主首次交存的住宅專項維修資金由直轄市、市、縣人民政府建設主管部門或其委托的單位代收代管；

（5）成立業主大會的，業主大會可以依法變更業主交存住宅專項維修資金的代收代管單位；業主大會決定變更代收代管單位的，原代收代管單位應當在業主大會作出決定之日起30日內，將住宅專項維修資金賬面余額全部返還業主大會，并將有關帳目一并移交；

（6）業主交存的住宅專項維修資金，應當存儲于當地的一家商業銀行，按小區設總帳，按幢設明細，核算到戶；

（7）業主分戶帳面住宅專項維修資金余額不足首次交存額30％的，業主應當及時結交；

（8）房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余的情況，該房屋分戶帳中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。

2.出售公有住宅維修資金

（1）出售公有住宅的維修資金，由業主和售房單位共同交存。其中，業主交存的部分屬于業主所有，公有住房售房單位從售房款中提取的住宅專項維修資金屬于售房單位所有；

（2）業主首次交存住宅專項維修資金的標準為當地房改成本價的2％；售房單位交存的住宅專項維修資金，按照多層住宅售房款的20％，高層住宅售房款的30％，從售房款中一次性提取；

（3）公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內，將應提取的住宅專項維修資金交予代收代管單位;

（4）公有住房售房單位交存的住宅專項維修資金，按照售房單位的財務隸屬關系，由同級財政部門或其委托的單位代收代管。

（5）公有住房售房單位交存的住宅專項維修資金，應當存儲于當地的一家商業銀行，按售房單位設帳，按幢核算。

★★住宅專項維修資金的使用

1.一般性規定

（1）住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則，任何單位和個人不得挪作他用；

（2）開發建設單位或者公有住房售房單位應當按照尚未售出商品住房或者公有住房的建筑面積，分攤住房共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用。

（3）代收代管單位在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定和業主大會的決定，將住宅專項維修資金用于購買一級市場國債；但不得從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保作為；

（4）住宅專項維修資金存儲的利息收入，利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益，利用住房共用部位、共用設施設備進行經營所得的純收益，以及住房共用設施設備報廢后回收的殘值，應當轉入住宅專項維修資金滾存使用。

2.不得從住宅專項維修資金中列支的項目：

（1）依法應由建設單位承擔的住房共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

（2）依法應由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費和；

（3）人為損壞住房共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

（4）根據物業服務合同約定，應當由物業管理企業從物業服務費用或者物業服務資金中支出的住房共用部位、共用設施設備的維修養護費用。

3.住宅專項維修資金使用計劃實施必須具備的條件：

（1）全體業主共同所有的共用部位、共用設施設備維修、更新和改造的資金使用計劃，經業主大會通過后實施；未成立業主大會的，經全體業主2/3以上通過后實施；

（2）部分業主共同所有的共用部位、共用設施設備維修、更新和改造的資金使用計劃，經對該共用部位、共用設施設備具有共有關系的業主1/2以上通過后實施；

（3）資金使用計劃涉及動用公有住房售房單位交存的住宅專項維修資金的，還應當經財政部門審核后，方可實施。

4.使用住宅專項維修資金的應急程序：

（1）實施物業管理的，由物業管理企業預先墊付有關費用，再按照規定使用程序審核確定后從住宅專項維修資金中列支；

（2）未實施物業管理但有房屋管理單位的，由房屋管理單位預先墊付有關費用，再按照規定使用程序審核后從住宅專項維修資金中列支；

（3）未實施物業管理也沒有房屋管理單位的，由有關業主提出使用申請，經建設主管部門審核后先從維修資金中支付，再按照規定程序審核后從住宅專項資金中列支。

★★住宅專項維修資金的監管

1.代收代管單位的義務

（1）代收代管單位在房屋滅失后，應當按照以下規定返還住宅專項維修資金：該房屋分戶帳中結余的住宅專項維修資金返還業主；公有住房售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫，由同級政府統籌管理。

（2）住宅專項維修資金代收代管單位，應當接受業主咨詢、查詢，并定期向業主公布住宅專項維修資金交存、使用和增值收益等情況；

（3）住宅專項維修資金代收代管單位應當依法接受審計部門的審計監督。

2.財政部門的監管職責

（1）住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行國務院財政部門有關規定；

（2）財政部門應當加強對住宅專項維修資金收支財務管理的會計核算制度執行情況的監督；

（3）住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照國務院以及省、自治區、直轄市人民政府財政部門的有關規定執行，并接受財政部門的監督檢查。

3.相關主體的法律責任

（1）交存主體的法律責任：○1住房購買人未按本辦法規定交存首次住宅專項維修資金的，由建設主管部門責令限期改正；逾期不改正的，不予發放房屋所有權證； ○2公有住房售房單位未按本辦法規定交存住宅專項維修基金的，由縣級以上地方人民政府財政部門會同同級建設（房地產）主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處3萬元以下的罰款；○3開發建設單位或者公有住房單位拒不承擔尚未售出商品住房或者公有住房的維修、更新和改造費用，由縣級以上地方人民政府財政部門會同同級建設（房地產）主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處3萬元以下的罰款。

（2）代收代管單位的法律責任：○1代收代管單位未按規定依法移交住宅專項維修資金余額和帳目的，由建設主管部門責令改正，予以警告，并可處以3萬元以下罰款；○2住宅專項維修資金代收代管單位未按規定定期向業主公布住宅專項專項維修資金的交存、使用和增值收益等情況的，由建設主管部門，財政部門責令改正，給予警告，并可處以3萬元以下罰款。

（3）挪用住宅專項維修資金的法律責任：○1代收代管單位挪用住宅專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府建設主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任；○2物業管理企業挪用住宅專項維修資金、情節嚴重的，除按前款規定予以處罰外，還應由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；○3建設主管部門挪用住宅專項維修資金的，由上級建設主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

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