★★條例的立法理念：發展為重、平衡利益、保護弱者

★★★條例的立法指導思想：1。強調保護業主的財產權益，協調單個業主與全體業主的共同利益關系;2。強調業主與物業管理企業是平等的民事主體，是服務和被服務的關系;3。強調業主與物業管理企業通過公平、公開和協商方式處理物業管理事項。

★★★條例的立法原則：1。物業管理權利和財產權利相對應原則;2。維護全體業主合法權益原則;3。現實性與前瞻性有機結合的原則;4。從實際出發，實事求是的原則。

★★條例創設的法律制度：業主大會、業主公約、前期物業管理招投標、物業承接查驗、物業管理企業資質管理、物業管理從業人員職業資格、住宅專項維修資金。

(一)尊重和維護業主的財產權利。

物業管理的基礎是業主的財產權。條例本著尊重業主財產權利的原則，并不強制業主必須實行物業管理，而只是規范實行物業管理時各方的行為，條例遵循了民事法律關系的基本原則，強調物業管理企業與業主是平等的民事主體，對于業主的共同利益，也由業主在民主協商的基礎上自選平衡，條例還本現在對侵害業主財產權的救濟上。

(二)建立為主民主協商、自我管理、平衡利益的機制。

共同財產、共同利益是構成業主之間聯系的基礎，“共同契約”就意味著要遵守少數服從多數的原則。業主大會制度和業主公約制度目的就是建立業主民主協商、自我管理、平衡利益的機制。

(三)條例和有關法律法規共同規范物業管理活動。

比如物業的質量問題，業主購買物業，形成與建設單位之間物業買賣的民事法關系，有關法律規定由建設單位承擔物業建造過程中的質量責任。盡管業主在物業交接后才發現物業質量問題，但原來的法律關系在物業管理階段仍然存在，業主應當依據有關法律法規追究建設單位的質量責任。

(四)妥善處理政府和市場關系

條例明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權行為的界限，對凡是能夠通過民事責任解決的，不再設定行政處罰;對違反行政管理規定，對同時構成民事違約或侵權的行為，則堅持損害賠償優先的原則。

物業管理的發展從根本上取決于市場規則的完善和市場機制的良性運行，條例是一部體現政府轉變職能的行政法規。

★★條例的主要內容

★條例生效以前的物業管理活動不適用條例的規定。法律不溯及既往。

★★★條例確立的基本法律關系：

(一)業主相互之間的關系。物業管理本質上是業主對物業管理區域內共同利益的維護和管理，條例規定：業主應當遵守業主公約、業主大會議事規則，遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的制度，執行業主大會的決定，按時交納物業管理服務費用。

(二)物業管理企業和業主之間的關系(民事法律)。民事行為最基本的原則就在于其主體的平等性和行為的自愿性。

(三)開發企業與業主以及物業管理企業之間的關系。條例要求，購房人在與開發建設單位簽訂的購房合同中，必須包含建設單位與物業管理企業簽訂的前期物業服務合同的內容，從而讓購房人承擔前期物業服務合同中約定的關于物業管理的權利義務。因此，業主在前期物業管理階段接受物來管理服務，實際上是建立在兩個合同基礎之上的;一個是建設單位與物業管理企業簽訂的前期物業服務合同，一個是建設單位與購房人簽訂的包含前期物業服務內容的商品房銷售合同。開發建設單位在物業管理活動中的義務是：制定業主臨時公約并明示買受人、住宅物業必須通過招投標的方式選聘物業管理企業、提供必要的物業管理用房、不得擅自處分物業共用部位和公用設施設備、在保修期限和保養范圍內承擔物業的保修責任。

(四)供水、供電等單位與業主以及物業管理企業之間的關系。條例規定了供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位的權利和義務，即：“應當向最終用戶收取有關費用”，以及“應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護責任”。

(五)社區居委會與業主、業主大會及物業管理企業的關系。社區居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織。條例設立了業主大會、業主委員會作出決定應當告知并聽取居委會建議的義務;業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，并接受其指導。物業管理企業和其他企業一樣與居委會之間沒有法律上的權利義務關系。

(六)物業管理各方主體與政府之間的關系。政府與物業管理各方主體之間的關系是一種行政法律關系。

 第二章物業管理服務

★★★物業管理服務的特點：

1. 物業管理服務的公共性和綜合性

2. 物業管理服務受益主體的廣泛性和差異性。物業管理服務的公共性決定了其受益主體的廣泛性和差異性。在此情況下，物業服務合同成為衡量物業管理企業是否正確履行義務的檢驗標準。

3. 物業管理服務的即時性和無形性。物業管理服務并不存在流通環節，且生產和消費處于同一過程之中。

4. 物業管理服務的持續性和長期性。

★★★物業管理服務的內容：

(一)物業管理服務的主要內容：

1.房屋共用部位的維修、養護與管理;

2.房屋共用設施設備的維修、養護與管理;

3.物業管理區域內共用設施設備的維修、養護與管理;

4.物業管理區域內的環境衛生與綠化管理服務;

5.物業區域內公共秩序、消防、交通等協管事項服務;

6.物業裝飾裝修管理服務;

7.物業檔案資料的管理;

8.專項維修資金的代管服務。

(二)物業服務合同約定以外的服務：

1.提供物業服務合同約定以外的服務，并不是物業管理企業的法定義務;

2.合同以外的服務事項需由特定的業主和物業管理企業另行約定;

3.物業服務合同約定以外的服務是一種有償服務。

★★物業管理服務標準。2004年物業管理協會印發《普通住宅小區物業管理服務等級標準(試行)》

(一) 標準的主要內容

(二) 使用標準時應當注意的問題：1.高檔商品住宅不適用本標準;2.標準由高到低設定三個服務等級(一級、二級、三級);3.標準以外的其他服務項目、內容及標準，由雙方協商約定;3。對于不同的住宅小區分情況選擇相應的服務等級。

★★物業服務收費原則：合理、公開、收費與服務水平相適應

★★物業服務收費定價形式：政府定價、政府指導價、市場調節價(物業服務收費管理辦法不再規定政府定價形式，僅采取政府指導價和市場調節價對物業服務收費進行管理)

★政府定價方式的弊端：1。不利于物業管理企業提高服務質量;2。制約了業主對物業服務質量的監督權和選擇權;3。因定價標準不客觀產生了大量矛盾;4。政府核定物業服務收費標準阻礙了物業管理市場的發展。

★★★物業服務收費實行政府指導價的具體方式：由房地產行政主管部門根據物業管理服務的實際情況和管理要求，制定物業管理服務的等級標準，然后由有定價權限的價格主管部門會同房地產行政主管部門，測算出各個等級標準的物業管理服務基準價格及其浮動幅度。各物業管理服務項目的具體收費標準，由業主與物業管理企業根據規定的基準價和價格浮動幅度，結合本物業項目的服務等級標準和調整因素，在物業服務合同中約定。

★★★物業服務收費形式與成本構成

(一)包干制(盈虧自負)-：指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。包括物業服務成本、法定稅金和物業管理企業的利潤。

(二)酬金制：指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。物業服務支出僅屬代管性質，不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

★酬金制的物業管理企業，應當履行以下義務：1。物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況;2。業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復;3。物業管理企業應配合業主大會按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

★★物業管理服務成本構成：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

3、物業管理區域清潔衛生費用;

4、物業管理區域綠化養護費用;

5、物業管理區域秩序維護費用;

6、辦公費用;

7、物業管理企業固定資產折舊;

8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

9、經業主同意的其它費用。

 相關文章：

2014年物業管理師考試基本制度與政策重點匯總

2014年物業管理師考試物業管理實務講義匯總

2014年物業管理師考試物業經營管理考點精粹匯總

2014物業管理師考試基本制度與政策輔導資料

（責任編輯：中大編輯）

共2頁,當前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁