考點：租賃合同

(一)租賃合同概述

概念：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

形式：租賃合同中租賃期限為6個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

期限：租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。

(二)當事人的權利義務

承租人：

1、在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當事人另有約定承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

2、承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

3、承租人應當按照約定的方法或按照租賃物的性質使用租賃物，并應當妥善保管租賃物，如因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。

4、承租人經出租人同意，還可以將租賃物轉租給第三人，在這種情況下，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。

5、承租人應當按照約定的期限支付租金。租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。

注意：租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

出租人：

1、出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。

2、出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。

(三)房屋租賃合同：房屋租賃合同是指以房屋為租賃標的物的租賃合同。

1、房屋租賃合同的效力。

(1)出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。

(2)出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。

(3)租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。

(4)當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。

(5)當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。

出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：(1)已經合法占有租賃房屋的;(2)已經辦理登記備案手續的;(3)合同成立在先的。

房屋租賃合同無效的法律后果：房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。

2、房屋租賃合同的解除

發生下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：

(1)租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的;

(2)租賃房屋權屬有爭議的;

(3)租賃房屋具有違反法律、行政法規關于房屋使用條件強制性規定情況的。

3、承租人的優先權

(1)出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權的情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。

(2)租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

(3)具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：房屋共有人行使優先購買權的;出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;出租人履行通知義務后，承租人在15日內未明確表示購買的;第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。

考點：企業所得稅收入時間的確認

企業所得稅有關收入主要涉及三個問題：

一是收入的范圍與分類;

二是收入的計量;

三是收入時間的確認。

(二)銷售貨物收入：

1、對企業銷售商品一般性收入，同時滿足下列條件的應確認為收入的實現：

(1)商品銷售合同已經簽訂，企業已將商品所有權相關的主要風險和報酬轉移給購貨方;

(2)企業對已售出的商品既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有實施有效控制;

(3)收入的金額能夠可靠地計量;

(4)已發生或將發生的銷售方的成本能夠可靠地核算。

2、除上述一般性收入確認條件外，采取下列特殊銷售方式的，應按以下規定確認收入實現時間：

(1)銷售商品采用托收承付方式的，在辦妥托收手續時確認收入;

(2)銷售商品采取預收款方式的，在發出商品時確認收入;

(3)銷售商品需要安裝和檢驗的，在購買方接受商品以及安裝和檢驗完畢時確認收入。如果安裝程序比較簡單，可在發出商品時確認收入;

(4)銷售商品采用支付手續費方式委托代銷的，在收到代銷清單時確認收入。

考點：企業所得稅稅前扣除項目及標準

(一)工資、薪金支出：合理工資、實際發放

(二)職工福利費、工會經費、職工教育經費

(三)社會保險費

1、“五險一金”準予扣除。

2、補充養老保險費、補充醫療保險費，在5%內準予扣除;為特殊工種職工支付的人身安全保險費和合規的商業保險費準予扣除。

3、財險準予扣除;企業為投資者或者職工支付的商業保險費，不得扣除。

(四)利息費用

(五)借款費用：分清資本化和費用化

(六)業務招待費(雙標準)

(七)廣告費和業務宣傳費，簡稱“廣宣費”

(八)勞動保護費

(九)公益性捐贈支出

(十)手續費及傭金支出

(十一)不得扣除項目

1.向投資者支付的股息、紅利等權益性投資收益款項。

2.企業所得稅稅款。

3.稅收滯納金。

4.罰金、罰款和被沒收財物的損失。

5.國家規定的公益性捐贈支出以外的捐贈支出。

6.贊助支出。

7.未經核定的準備金支出。

8.與取得收入無關的其他支出。

考點：業務招待費的準予扣除額

(六)業務招待費(雙標準)

企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費支出，按照發生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售(營業)收入的5‰。

銷售(營業)收入合計=主營業務收入+其他業務收入+視同銷售收入。

【注意】

1、對從事股權投資業務的企業，其從被投資企業所分配的股息、紅利以及股權轉讓收入，可以按規定的比例計算業務招待費扣除限額(因為這就是該類企業的日常收入)。

2、企業在籌建期間，發生的與籌辦活動有關的業務招待費支出，可按實際發生額的60%計入企業籌辦費，并按有關規定在稅前扣除。(單標準，因為在此期間，一般沒有營業收入。)

考點：增值稅視同銷售

增值稅的征稅范圍包括在中華人民共和國境內銷售貨物或勞務，銷售服務、無形資產、不動產以及進口貨物。

(一)銷售貨物

1、一般銷售貨物

一般銷售貨物，是指通常情況下，在中國境內有償轉讓貨物的所有權。

2、視同銷售貨物

(1)將貨物交付其他單位或者個人代銷。

(2)銷售代銷貨物。

(3)設有兩個以上機構并實行統一核算的納稅人，將貨物從一個機構移送其他機構用于銷售，但相關機構設在同一縣(市)的除外。

(4)將自產、委托加工的貨物用于集體福利或者個人消費。

(5)將自產、委托加工或者購進的貨物作為投資，提供給其他單位或者個體工商戶。

(6)將自產、委托加工或者購進的貨物分配給股東或者投資者。

(7)將自產、委托加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人。

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