投資性房地產的轉換與處置

轉換條件

在下列情況下，當有確鑿證據表明房地產用途發生改變時，企業應當將投資性房地產轉換為其他資產或將其他資產轉換為投資性房地產：

①投資性房地產開始自用，相應地由投資性房地產轉換為自用房地產。比如原來出租的房地產現改為自用房地產;

②房地產開發企業將其存貨以經營租賃方式租出，相應地由存貨轉換為投資性房地產;

③自用土地使用權停止自用，用于賺取租金或資本增值，相應地由無形資產轉為投資性房地產;

④自用建筑物停止自用，改為出租，相應地由固定資產轉換為投資性房地產;

⑤房地產企業將用于經營出租的房地產重新開發用于對外銷售，從投資性房地產轉為存貨。

轉換日的確定

①投資性房地產開始自用，轉換日為房地產達到自用狀態，企業開始將房地產用于生產商品、提供勞務或者經營管理的日期;

②作為存貨的房地產改為出租，或者自用建筑物或土地使用權停止自用改為出租，轉換日為租賃開始日;

③自用土地使用權停止自用，改為用于資本增值，轉換日為企業停止將該項土地使用權用于生產商品、提供勞務或經營管理且管理當局作出房地產轉換決議的日期。

④房地產企業將用于經營出租的房地產重新開發用于對外銷售時，從投資性房地產轉為存貨，轉換日為租賃期滿，企業董事會或類似機構作出書面決議明確表示將其重新開發用于對外銷售的日期。

轉換時入賬口徑的選擇

1.在成本模式下，房地產轉換后的入賬價值，以其轉換前的賬面價值確定。

會計分錄為：

A.由自用房地產轉入投資性房地產時：

借：投資性房地產(按轉換時的原賬面價值計量)

累計折舊(攤銷)

固定資產(無形資產)減值準備

貸：固定資產、無形資產或存貨

投資性房地產累計折舊(攤銷)

投資性房地產減值準備

B.由投資性房地產轉為自用房地產時：

借：固定資產、無形資產(按轉換時的原賬面價值計量)

投資性房地產累計折舊(攤銷)

投資性房地產減值準備

貸：投資性房地產

累計折舊(攤銷)

固定資產(無形資產)減值準備

2.以公允價值計價的投資性房地產轉換為自用房地產或存貨時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產或存貨的賬面價值，轉換當日的公允價值與投資性房地產原賬面價值之間的差額計入當期損益。

會計分錄為：

借：固定資產、無形資產或存貨(以轉換當日的公允價值計量)

公允價值變動損益(公允價值小于賬面價值的差額列為損失)

貸：投資性房地產(按轉換當時的賬面價值結轉)

公允價值變動損益(公允價值大于賬面價值的差額計收益)

3.自用房地產或存貨轉換為以公允價值計價的投資性房地產時，如果轉換當日的公允價值小于原賬面價值，應當將差額計入當期損益;如果轉換當日的公允價值大于原賬面價值，應當將其差額計入資本公積。

會計分錄為：

借：投資性房地產(以轉換當日的公允價值計量)

累計折舊(攤銷)

公允價值變動損益(公允價值小于賬面價值的差額列為損失)

資產減值準備(轉換當時已提減值準備)

貸：固定資產、無形資產或存貨(按轉換當時的賬面余額結轉)

資本公積(公允價值大于賬面價值的差額不得列為收益，而是追加資本公積)

【關鍵考點7】這三組分錄中需重點關注后兩種情況中轉化差額的處理方式，尤其是自用房產、存貨轉為公允價值模式下的投資性房地產形成增值時的會計處理。

非貨幣性資產交換的認定

1.貨幣性資產的概念

所謂貨幣性資產，是指貨幣資金及將來對應一筆固定的或可確定的貨幣資金量的資產，包括：貨幣資金、應收賬款、應收票據、其他應收款以及準備持有至到期的債券投資等。

2.非貨幣性資產的概念

所謂非貨幣性資產，是指在將來不對應一筆固定的貨幣資金量的資產。如：固定資產、存貨、無形資產、以及不準備持有至到期的債券投資、股權投資等。

3.非貨幣性資產交換的概念

所謂非貨幣性資產交換，是指交易雙方以非貨幣性資產進行的交換。這種交換不涉及或只涉及少量的貨幣資產，簡稱以物易物。

4.有補價的非貨幣性資產交換的界定

當補價占整個交易額的比重小于25%時，該交易仍被定性為非貨幣易。否則，應被定性為貨幣性資產交換。

收補價方的判斷標準：

補價額÷收到補價方的換出資產的公允價<25%

支付補價方的判斷標準：

補價額÷(支付補價方的換出資產的公允價+支付的補價)<25%

換入資產或換出資產的公允價值能夠可靠地計量。

符合下列情形之一的，表明換入資產或換出資產的公允價值能夠可靠地計量：

①換入資產或換出資產存在活躍市場。

②換入資產或換出資產不存在活躍市場、但同類或類似資產存在活躍市場。

③換入資產或換出資產不存在同類或類似資產的可比市場交易，應當采用估值技術確定其公允價值。該公允價值估計數的變動區間很小，或者在公允價值估計數變動區間內，各種用于確定公允價值估計數的概率能夠合理確定的，視為公允價值能夠可靠計量。

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（責任編輯：黑天鵝）

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