1、[多選題]關于房地產經紀傭金的說法，正確的有（）。

A.傭金是房地產經紀服務收入的基本形式

B.傭金數額通常按房地產成交額的一定比率計算

C.傭金是對房地產經紀機構所付出的勞動、所投入的資金和所承擔的風險的回報

D.傭金通常在完成房地產經紀服務后收取

E.傭金本質上是房地產信息費

[答案]ABCD

[解析]AB兩項，經紀是“中介”中的一種特定活動，其活動成果以是否成交來體現，因此，其服務收入的基本形式是傭金。傭金數額是按交易成交額的某一比率來計算的。CD兩項，委托人支付傭金的義務以經紀合同所約定的交易達成為前提。除法律法規另有規定外，經紀人通常是在完成經紀服務后才能收取傭金。因此，傭金是經紀服務委托人對經紀服務提供方所付出的勞動時間、花費的資金和承擔的風險的總回報。E項，傭金不同于其他單純提供信息的中介服務機構所收取的信息費(或稱咨詢費)，兩者經濟性質不同。

2、[多選題]從法律上看，房地產居間包括（）。

A.向委托人報告訂立房地產交易合同的機會

B.提供房地產交易政策咨詢服務

C.提供訂立房地產交易合同的媒介服務

D.為房地產經紀服務委托人代辦房產證

E.代辦房地產抵押貸款手續

[答案]AC

[解析]房地產居間是指房地產經紀機構及房地產經紀人員按照房地產經紀服務合同約定，向委托人報告訂立房地產交易合同的機會或者提供訂立房地產交易合同的媒介服務，并向委托人收取傭金的房地產經紀行為。從理論上講，居間可分為：①指示居間，即居間人向委托人報告訂約的機會;②媒介居間，是居間人根據委托人的要求將交易目的相近或相符的雙方委托人以媒妁方式促成交易的行為。

3、[多選題]關于經銷的表述，正確的是（）。

A.同交易標的之間的關系是占有交易標的

B.報酬的形式是賺取差價

C.同交易主體之間的關系是以自己的名義進行活動

D.同交易主體之間的關系是以交易標的所有者的名義進行活動

E.報酬的形式是傭金

[答案]ABC

[解析]經銷中，經銷活動的主體直接參與交易，對交易標的具有所有權，即是占有交易標的;經銷活動的主體所獲得的報酬是買進價格和賣出價格間的差額，即賺取差價;經銷活動的主體同交易主體之間的關系是以自己的名義進行活動。DE兩項屬于經紀活動的特征。

4、[多選題]經紀作為一種經濟活動的基本涵義有（）。

A.通過提供中介服務提高交易價格

B.通過提供信息和專業服務來促成他人交易

C.通過提供信息收取信息費

D.通過收取傭金的方式獲取服務報酬

E.通過為買方或賣方提供便利而獲取回扣

[答案]BD

[解析]經紀是指自然人、法人和其他經濟組織通過居間、代理、行紀等服務方式，促成委托人與他人的交易，并向委托人收取傭金的中介服務活動。經紀是商品經濟發展到一定階段而出現的經濟活動。這種中介服務活動可以提高交易效率、降低交易成本，從而促進商品交易，是一種有償的經濟活動。

5、[多選題]傭金是對經紀人開展經紀活動（）的總回報。

A.所付出的勞動時間

B.提供的信息服務

C.花費的資金

D.承擔的風險

E.承擔的經營費用

[答案]ACD

[解析]經紀是“中介”中的一種特定活動，其活動成果以是否成交來體現，其服務收入的基本形式是傭金。傭金是經紀服務委托人對經紀服務提供方所付出的勞動時間、花費的資金和承擔的風險的總回報。傭金是對經紀人提供的經紀服務的報酬，這種服務是經紀人為了滿足委托人與第三方達成交易的具體目的。

6、[多選題]MLS的含義是多重房源上市服務，是房地產經紀行業（）的服務系統。

A.共享資源

B.共享信息

C.協同管理

D.協同銷售

E.共享傭金

[答案]BDE

[解析]美國建立了房地產經紀行業的信息共享和協作制度，其核 心是多重房源上市服務系統(MLS)。1897年，一些房地產經紀人開始與同行分享自己的客戶名單，此后，各個地區的房地產經紀行業協會建立起各個地區的MLS，NAR成立后又建立了全國性的MLS。二戰后隨著大量新的購房人進入住房市場，MLS逐漸成為美國房地產市場的支柱和房地產經紀行業的基本制度。NAR要求會員將自己已獲得代理銷售權的房源在規定時間內提交給MLS，全體會員都可以使用MLS系統內的房源信息向自己的買方客戶推薦，一旦成交，如果房源的受托經紀人事先已明確寫明傭金的分配方式的，按該方式由賣方委托的經紀人與買方委托的經紀人按此方式分享傭金。如果房源受托經紀人沒有明確說明傭金分配方式，則系統默認傭金在賣方委托的經紀人與買方委托的經紀人之間平均分配。

7、[多選題]《房地產經紀業務合同推薦文本》(2006版)包括（）。

A.房屋出售委托協議

B.房屋出租委托協議

C.房屋承購委托協議

D.房屋承租委托協議

E.房屋拍賣委托協議

[答案]ABCD

[解析]為加強行業管理，規范房地產經紀行為，2006年10月31日，中國房地產估價師與房地產經紀人學會發布了《房地產經紀執業規則》和一套《房地產經紀業務合同推薦文本》，包括：①房屋出售委托協議;②房屋出租委托協議;③房屋承購委托協議;④房屋承租委托協議。

8、[多選題]房地產經紀機構在房地產市場中的作用有（）。

A.降低交易成本

B.規范交易行為

C.保障交易成本

D.提高市場效率

E.抬高市場價格

[答案]ABD

[解析]房地產經紀的作用表現為：①降低交易成本，提高市場效率。房地產經紀機構可以為房地產交易主體提供一系列有助于房地產交易的專業化服務，從而降低每一宗房地產交易的成本，加速房地產流通，提高房地產市場的整體運行效率。②規范交易行為，保障交易安全。只有按照有關法律、法規規范及科學的房地產交易流程操作房地產交易的每一個環節，才能保證房地產交易過程安全、順利地完成。③促進交易公平，維護合法權益。房地產經紀通過向客戶提供豐富的市場信息和決策參謀服務，能夠大大減少房地產市場信息不對稱對房地產交易的影響。幫助客戶實現公平的房地產交易，維護客戶的合法權益。

9、[多選題]關于房地產的特殊性決定房地產經紀必不可少的內容包括（）。

A.房地產是不可移動的商品，無法像一般商品那樣，集中到固定的市場上進行展示

B.房地產是構成要素極為復雜的商品

C.在商品經濟運行體系中，大多數商品的流通環節是由商品經銷商來完成的

D.房地產商品的超強異質性導致房地產交易主體難以對交易標的進行市場比較

E.房地產交易的決策通常需要多人的共同參與和相互妥協

[答案]ABC

[解析]房地產的特殊性決定房地產經紀必不可少的內容包括：①房地產是不可移動的商品，無法像一般商品那樣，集中到固定的市場上進行展示。②房地產是構成要素極為復雜的商品。影響房地產使用價值和價值的因素不僅包括房屋建筑結構、質量、房型、周邊環境等物質因素，還包括產權類型、他項權利設立情況等法律因素，以及房地產所在地區的人口素質、歷史背景等社會、人文因素等。③在商品經濟運行體系中，大多數商品的流通是由商品經銷商來完成的。房地產經紀活動的主體，不需要像一般商品的經銷商那樣購置大量商品存貨，而是主要通過專業人員的經紀服務，來促進房地產交易，因而使得房地產流通能以比較經濟的方式運行。

10、[多選題]下列屬于經紀活動特點的有（）。

A.活動內容的服務性

B.活動對象的固定性

C.活動范圍的廣泛性

D.活動主體的專業性

E.活動目的的前瞻性

[答案]AD

[解析]經紀作為一種特殊的經濟活動，具有區別于其他經濟活動的自身特性，主要表現為以下幾個方面：①活動主體的專業性;②活動地位的中介性;③活動內容的服務性;④活動收入的后驗性。

（責任編輯：gx）

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