2012年土地估價師考試備考已經拉開帷幕，為使您順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了土地估價師考試試題——土地管理基礎與法規基礎階段練習試題，讓您基礎更牢固，輕松備考!

四、情景分析題(共2題，有10小題，題號1~10，每小題有A、B、C、D四個備選項，其中至少有一個符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應的字母涂黑。每小題2分，共20分。選錯、多選不得分，不倒扣分;少選但選擇正確的每選項得0.5分)

(一)

2004年6月，W房地產開發股份有限公司在A省B市通過集體土地征收方式，取得一塊建設用地使用權。該地塊涉及基本農田以外的耕地20公頃的，基本農田5公頃。總地價2000萬元。該塊建設用地使用權經規劃，用途為商品住宅，擬建設C住宅小區。2005年6月，W房地產開發公司取得當地房地產管理部門頒發的商品房預售許可證，并委托D房地產經紀公司代理銷售。為加快項目建設，W房地產開發股份有限公司利用其辦公大樓，通過M商業銀行進行貸款。M商業銀行為規避風險，要求W房地產開發股份有限公司對辦公大樓進行保險，同時還要求擔保公司進行擔保。請根據以上背景，回答以下問題：

1、下列關于征收該地塊，表述正確的是( )。

A.因該地塊涉及基本農田以外的耕地20公頃，應由A省人民政府對土地征收審批

B.因該地塊涉及基本農田5公頃，應由A省人民政府對土地征收進行審批

C.因該地塊涉及基本農田5公頃，應由國務院對土地征收進行審批

D.因該地塊涉及基本農田以外的耕地20公頃的，基本農田5公頃，應先由A省人民政府對土地征收進行審批，再到國務院備案

答案：C

解析：征收基本農田，基本農田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃的，由國務院審批。

2、下列關于此項目農用地轉用審批手續，表述正確的是( )。

A.該項目建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地，應當辦理農用地轉用審批手續

B.該項目建設占用土地因有基本農田，不涉及農用地轉為建設用地，不必辦理農用地轉用審批手續

C.須經國務院批準農用地轉用，同時辦理征地審批手續，不再另行辦理征地審批

D.須經國務院批準農用地轉用的，先辦理農用地轉用審批手續，再辦理征地審批手續

答案：AC

解析：《土地管理法》規定，建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。經國務院批準農用地轉用的，同時辦理征地審批手續，不再另行辦理征地審批。省、自治區、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院批準的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由國務院批準。

3、下列關于W房地產開發公司進行商品房預售的條件，符合規定的是( )。

A.取得建設用地使用權證書

B.持有建設工程規劃許可證和施工許可證

C.按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的15%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期

D.取得《商品房預售許可證》

答案：ABD

解析：商品房預售的條件中，按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

4.下列關于出售該小區其商品房，說法不正確的是( )。

A.W房地產開發公司取得了商品房預售許可證后，就可以向社會預售其商品房

B.D房地產經紀公司應當與承購人簽訂書面預售合同

C.D房地產經紀公司應當在簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣以上人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續

D.W房地產開發公司應當在簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣以上人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續

答案：BC

解析：開發企業應當與承購人簽訂書面預售合同。商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當在簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣以上人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。

5、根據《物權法》，下列關于M商業銀行要求W房地產開發股份有限公司提供擔保公司擔保，表述正確的是( )。

A.M商業銀行為保障實現其債權，需要擔保的，可以依照《物權法》和其他法律的規定設立擔保物權

B.債務人向債權人提供擔保的，可以要求債務人提供反擔保

C.該擔保合同是主債權債務合同的從合同。主債權債務合同無效，不影響該擔保合同的效力

D.當事人如無約定，該擔保物權的擔保范圍包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產和實現擔保物權的費用

答案：ABD

解析：《物權法》第一百七十二條規定，擔保合同是主債權債務合同的從合同。主債權債務合同無效，擔保合同無效。

(二)

為加強土地管理，2007年6月，A省切實加大了土地調控力度，A省政府出臺了《關于加強全省土地調控工作的通知》。同時還制定了相應的配套措施。一是切實做好被征地農民社會保障工作。二是制止違規集資合作建房，切實落實城鎮廉租住房資金，全面建立住房保障制度。三是進一步調整新增建設用地土地有償使用費，改變報國務院批準城市建設用地審批方式。四是規范土地估價人員和機構監督管理方式，穩定發展土地估價市場。五是加強農村宅基地管理，規范鄉鎮企業用地。請根據以上背景，回答以下問題：

6.下列A省政府的加強全省土地調控措施，符合國發[2006]31號文件精神的有( )。

A.A省政府國土資源廳主要負責人應對A省行政區域內耕地保有量和基本農田保護面積、土地利用總體規劃和年度計劃執行情況負總責

B.按照權責一致的原則，調整城市建設用地審批方式。對于依法由國務院分批次審批的農用地轉用和土地征收，調整為每年由A省政府匯總后一次申報

C.征地補償安置必須以確保被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障為原則

D.禁止通過“以租代征”等方式使用農民集體所有農用地進行非農業建設，擅自擴大建設用地規模

答案：BCD

解析：國發[2006]31號文件規定，地方各級人民政府主要負責人應對本行政區域內耕地保有量和基本農田保護面積、土地利用總體規劃和年度計劃執行情況負總責。

7.下列關于A省政府制止違規集資合作建房、，切實落實城鎮廉租住房資金、全面建立住房保障制度的做法，符合現行政策的有( )。

A.一律停止審批省級及以下黨政機關集資合作建房項目。嚴禁黨政機關利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益

B.對已審批但未取得施工許可證的集資合作建房項目，房地產管理(房改)部門要會同有關部門重新審查，不符合《經濟適用住房管理辦法》和房改政策的，可以按集資合作建房項目開工建設

C.建成的集資合作建房可以在經審核的供應對象之外銷售

D.在財政預算安排、住房公積金增值收益、土地出讓凈收益安排一定資金用于城鎮廉租住房建設的基礎上，鼓勵社會多渠道籌集用于城鎮廉租住房保障資金

答案：AD

解析：對已審批但未取得施工許可證的集資合作建房項目，房地產管理(房改)部門要會同有關部門重新審查，不符合《經濟適用住房管理辦法》和房改政策的，不得按集資合作建房項目開工建設。建成的集資合作建房不得在經審核的供應對象之外銷售。

8.A省政府進一步調整新增建設用地土地有償使用費，改變報國務院批準城市建設用地審批方式的做法，不符合規定的是( )。

A.從2007年1月1日起，新批準新增建設用地的土地有償使用費征收標準在原有基礎上提高1倍

B.新增建設用地土地有償使用費征收標準提高后，對地方分成的70%部分，一律納入各級政府國庫

C.今后新增建設用地土地有償使用費，要專項用于基本農田建設和保護、土地整理、耕地開發等開支

D.報國務院批準城市建設用地審批方式調整后，城市建設用地報批和實施，按照報國務院批準農用地轉用和土地征收、省級人民政府負責組織實施、城市人民政府具體實施三個階段組織進行

答案：B

解析：從2007年1月1日起，新批準新增建設用地的土地有償使用費征收標準在原有基礎上提高1倍。新增建設用地土地有償使用費征收標準提高后，對地方分成的70%部分，一律全額繳入省級國庫。

9.A省政府規范土地估價人員和機構監督管理方式，穩定發展土地估價市場。下列做法不正確的是( )。

A.具有7名以上(含7名)專職土地估價師和50萬元以上注冊資金，具備在全國范圍內從事土地評估業務能力的機構，向A省土地估價師協會注冊

B.企業改制需要進行土地估價的，應由A省政府國土資源廳負責選擇土地估價機構進行評估

C.省級及以下土地行政主管部門要切實轉變對土地估價行業的管理方式，建立抽查制度，進一步加強對土地估價機構的監管

D.無論哪類企業、若改制涉及的土地已經實行有償使用或需要轉為出讓或承租土地的，直接到A省土地行政主管部門申請辦理變更登記或有償用地手續

答案：ABD

解析：具有7名以上(含7名)專職土地估價師和50萬元以上注冊資金，具備在全國范圍內從事土地評估業務能力的機構，向中國

（責任編輯：中大編輯）

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