2011 年房地產估價師考試  案例與分析命題試卷單選2

(二)某房地產的用途為工業，現狀用途為商業用途，擬對該房地產進行估價。

4.若估價目的為拆遷補償，該房地產應按()評估。

A.商業用途

B.工業用途

C.估價師確定的用途

D.商業與工業混合用途

5.若委托方提供了上級公司允許該房地產改變用途的說明，但尚未辦理相關手續，進行抵押貸款委托評估時應按()評估。

A.商業用途

B.工業用途

C.估價師確定的用途

D.委托方確定的用途

6.若委托方提供了城市規劃行政主管部門同意該房地產改變為商業用途的文件，但尚未辦理用地變更手續，評估時應假設估價對象用途為()。

A.工業用途

B.商業用途

C.工業用途，且不考慮補地價因素的影響

D.商業用途，并考慮補地價因素的影響

7.若以改變用途的假設為前提進行評估，需在估價的假設和限制條件中對估價結果進行限制。以下說法中，不正確的是()。

A.本次評估未考慮變更用途費用對估價結果的影響

B.本次評估已考慮補地價因素對估價結果的影響并予以扣減

C.若估價對象變更用途未獲批準，則估價結果不能成立，需另行評估

D.若估價對象變更用途未獲批準，則估價結果應適當調整

(三)某宗房地產現行的價格為2000元/m2，年凈收益為200元/m2，報酬率為10%。現獲知該地區將興建一座大型的現代化火車站，該火車站將在6年后建成投入使用，到那時該地區將達到該城市現有火車站地區的繁華程度。在該城市現有火車站地區，同類房地產的價格為5000元/m2。據此預計新火車站建成投入使用后，新火車站地區該類房地產的價格將達到5000元/m2。

8.獲知興建火車站后該宗房地產的價格為()元/m2。

A.2983.72

B.3203.78

C.3693.42

D.5000元/m2

9.收益法的本質是()。

A.以房地產的預期未來收益為導向求取估價對象的價值

B.以房地產的現期收益為導向求取估價對象的價值

C.將房地產收益直接資本化

D.將房地產收益報酬資本化

10.以資金時間價值觀念考慮，收益性房地產的價值就是其未來凈收益的現值之和，該價值的高低不取決于()因素。

A.未來凈收益的報酬率

B.未來凈收益的大小

C.獲得凈收益期限的長短

D.獲得凈收益的可靠性

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（責任編輯：中大編輯）