三、2011 年房地產估價師考試  經營與管理預測試題判斷題(共15題，每題1分。請根據判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“ü”表示正確，用“r”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分)

1.房地產投資的時間風險是指選擇合適的時機進入市場。 ( )

2.一個完整的房地產市場是由市場主體、客體、價格、資金、運行機制等因素構成的一個系統。

3.當房地產市場自然周期處在谷底并開始向第一階段運動時，市場上的投資者將迅速增加。

4.目前我國由于政府不能作為城市房屋的拆遷人，所以政府不能作為土地一級開發者。

5.在房地產開發過程中，開發商只能委托由資質的監理機構負責工程項目管理。

6.服務市場是指已經購買了某種產品，需要提供后續服務的消費者集合。

7.細分市場通常能夠吸引多位競爭對手，而彌隙市場只能吸收一個或少數幾個競爭者。

8.名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越小。

9.開發商進行房地產開發投資，是其積累固定資產的重要方式。

10、房地產開發投資項目用于出租或自營時，其計算期以土地剩余年限和建筑物經濟使用壽命中較短的年限為最大值。

11.不確定性分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風險因素確定發生概率為已知條件下的風險數據。

12.房地產開發項目財務報表包括基本報表和輔助報表，基本報表存儲了財務評價所需要的最基礎數據。

13.個人住房抵押貸款不屬于購房者的消費性貸款。

14.房地產企業債券可以按照約定轉換為企業的普通股。

15.在房地產資產管理中，資產管理和設施管理以運行管理為主，物業管理和投資組合管理以策略性管理為主。 、、

四、2011 年房地產估價師考試  經營與管理預測試題計算題(共2題，20分。要求列處算式、計算過程;需按公式計算的，要寫出公式;僅有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數點后兩位。請在答題紙上作答)

1.某家庭購買了一套90m2的商品住宅，售價位4000元/ m2。該家庭首付了房價總額的30%，其余購房款申請住房公積金和商業組合抵押貸款。住房公積金貸款和商業貸款的利率分別是4.5%和6.8%，貸款期限為15年，按月等額償還。其中住房公積金貸款的最高限額為10萬元。如果該家庭以月收入的35%用來支付抵押貸款月還款額，那么此種貸款方案要求該家庭的最低月收入為多少?假設該家庭在按月還款3年后，于第4年初一次性提前償還商業貸款本金5萬元，那么從第4年起該家庭的抵押貸款的月還款額為多少(8分)

2.某開發商通過拍賣獲得一宗熟地的50年使用權，擬開發建設一建筑面積為2000 m2的辦公樓項目，建設期為2年，準備采用“滾動開發”的方式。該開發商的初試資本金為300萬元，項目總投資為1000萬元。第1年項目投資為600萬元，其中資本金200萬元，銀行貸款為400萬元，利率為10%，期限為2年，按年單利計息，期末1次還清本息。第1年該辦公樓預售了400 m2，預售均價為8000元/ m2。第2年項目投資400萬元，全部以自有資金的形式投入。第2年該辦公樓預售了600 m2，預售均價為7800/ m2。項目竣工時，開發商決定將未銷售出去的1000 m2改為出租經營。假設該辦公樓在出租經營期間，前3年的出租率分別為60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假設在整個經營期內月租金不變，出租經營期間的運營成本為毛租金收入的30%。若開發商要求的目標收益率為16%，改辦公樓的最低月租金為多少?(假設投資發商在年初，收入和運營成本均發生在年末) (12分)

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（責任編輯：中大編輯）

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