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三、市場法

關(guān)注教材例題5-8(如果不能夠掌握市場法的方法，就背下這個題目)和例題2-7

大家對市場法的修正系數(shù)計算總覺得困難，我下面將進(jìn)行總結(jié)，大家如果理解困難或者發(fā)現(xiàn)教材前后矛盾的時候，以我這里為準(zhǔn)。

㈠ 市場法的理論依據(jù)：

1.市場法的理論依據(jù)是替代原則

2.市場法是最為直接，最具說服力的評估方法之一

㈡ 市場法應(yīng)用的前提條件(KP30)：

1.要有一個活躍的公開市場。

2.公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動

資產(chǎn)及其交易的可比性，具體體現(xiàn)在以下幾個方面：

⑴參照物與評估對象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同。

⑵參照物與評估對象面臨的市場條件具有可比性，包括市場供求關(guān)系、競爭狀況和交易條件等。

⑶參照物成交時間與評估基準(zhǔn)日時間間隔不能夠過長，同時時間對資產(chǎn)價值的影響是可以調(diào)整的。

㈢ 市場法的基本公式及計算步驟

1.根據(jù)各個(3個以上)參照物確定的評估值

=參照物價值×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)×……

2.被評估資產(chǎn)的評估價值最終確定

⑴評估人員對若干初評結(jié)果進(jìn)行綜合分析，以初評結(jié)果中最合理的評估值作為最終的評估值。

⑵如果參照物與評估對象的可比性都很好，評估過程沒有明顯的疏漏和疏忽(這個時候各個參照物價格調(diào)整得到的評估值應(yīng)該十分的接近)。

可以采用算術(shù)平均法或者加權(quán)平均法等方法將初步評估結(jié)果轉(zhuǎn)換成最終評估結(jié)果。

評估值=(Σ根據(jù)各個參照物確定的評估值)÷n

注意：n大于3，也就是說至少需要選取3個以上的參照物。

⑶如果各個參照物價格調(diào)整得到的評估值中，某一個數(shù)值明顯偏高或者偏低，應(yīng)該將其剔除(說明該交易案例不符合可比性)，余下的數(shù)值進(jìn)行平均得到評估值。

考試的時候如果結(jié)果在計算正確的情況下，某個數(shù)值偏差極其明顯或者題目要求注意剔除不合理的數(shù)值時候，需要考慮這個問題。

㈣直接比較法(用于僅某個或者幾個基本特征的有差異下，運用關(guān)鍵在于因素調(diào)整)

1.市價折扣法(KP34頁)

資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×(1-價格折扣率)(2-3)

注意：

從公式的含義可以推知：本公式假設(shè)被評估對象享受的價格折扣比參照物大。而實際評估工作中，并不能夠這么肯定，我將教材例2-1修改一下，大家看看解法

【修改后例2-1】評估某擬正常變現(xiàn)的資產(chǎn)，參照物是快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評估基準(zhǔn)日與其完全相同的快速變現(xiàn)價為10萬元，經(jīng)評估師綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為40%，則被評估資產(chǎn)價值接近于16.67萬元。

10=資產(chǎn)評估價值×(1-40%)，所以資產(chǎn)評估價值=10÷(1-40%)=16.67萬元

2.功能價值類比法(KP35和58頁)

(1)生產(chǎn)能力比例法

3.價格指數(shù)法(參見下面的內(nèi)容)

4.成新率因素(KP38頁，成新率價格調(diào)整法)

資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×評估對象成新率/參照物成新率

資產(chǎn)的成新率=資產(chǎn)的尚可使用年限/(資產(chǎn)的已使用年限+資產(chǎn)的尚可使用年限)

㈤直接比較法使用頻率高的方法(KP39-43頁)

方法一：市場售價類比法

1.分析影響參照物和評估對象價值不同的因素(主要因素有)：

⑴時間(交易日期)因素(KP36-37.40、98-100、175)

⑵容積率因素 (KP176頁)

⑶交易情況因素(KP40、175頁)

⑷土地使用年限因素(KP41.177頁)

⑸區(qū)域因素(KP41頁)

⑹個別因素(包含功能、實體特征和質(zhì)量等)(KP133頁實體狀態(tài)因素)

2.各個因素修正系數(shù)的確定：

在這方面，語言的理解不同就會導(dǎo)致對系數(shù)的計算結(jié)果的差異，下面歸納出一般的方法和技巧。大家考試以此為準(zhǔn)。

2012年注冊資產(chǎn)評估師網(wǎng)絡(luò)輔導(dǎo)   2012年注冊資產(chǎn)評估師考試用書

（責(zé)任編輯：中大編輯）

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