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第九節　在建工程評估

三、在建工程評估的主要方法

(一)形象進度法(掌握)

在建工程價值=建造完成后的房地產市場單價×工程形象進度百分比×( 1 —折扣率)(5-32)

其中在建工程建造完成后的房地產市場價值，一般可采用市場法或收益法評估。

工程形象進度百分比=(實際完成建筑工程量+實際完成安裝工程量)/總工程量× 100% (5-33)

(二)成本法

在建工程價值

=土地取得費用+專業費用+建造建筑物費用+正常利稅 (5-34)

(三)假設開發法

在建工程價值

=房地產預期售價-(后續工程成本+后續工程費用+正常利稅) ( 5-33 )

四、在建工程評估方法的選擇

1.整個建設工程已經完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程

—————可采用工程形象進度法進行評估。

2.對于實際完成工作量較少的在建工程

—————采用成本法或假設開發法進行評估。

3.屬于停建的在建工程，要查明停建的原因，確因工程的產、供、銷及工程技術等原因而停建的。

————要考慮在建工程的功能性及經濟性貶值，進行風險系數調整。

第六章　資源資產評估

考試預測：2-4分，主要考自然資源的分類，尤其是兩種分類相結合，其次是森林和礦產評估方法分類及其適用范圍，有時候也考計算性選擇題。

第一節　資源資產概述

一、自然資源及其分類

(一)根據自然資源在開發過程中能否再生，可劃分為耗竭性資源和非耗竭性資源

1.耗竭性資源的主體是礦產資源，是經過漫長的地質過程形成的，隨著人類的開發利用，其絕對數量和質量有明顯地減少和下降現象，是不可再生資源。

2.非耗竭性資源可分為三種：

(1)恒定的非耗竭性資源。

不受或基本不受人為因素的影響，具有恒定特性，如氣候資源和海洋動力資源。

(2)可再生的非耗竭性資源。

在人為因素在干預下發生增減變化，雖然數量減少，但可以恢復，如生物資源。

(3)不可再生的非耗竭性資源。

土地資源只要合理利用，就可永續使用，如果不合理開發，就會造成沙化、鹽堿化、荒漠化。

(二)按照資源的性質，從自然資源與人類的經濟關系角度，可劃分為環境資源、生物資源、土地資源、礦產資源和景觀資源等

1.環境資源：包括陽光、地熱、空氣和天然水等，這類資源比較穩定，一般不會因人類的開發利用而明顯減少，為非耗竭性資源。

2.景觀資源：主要是指自然景物、風景名勝等，能為人們提供游覽、觀光、知識、樂趣、度假、探險、考察研究等作用，一般是附著在其他資源之上而存在。

3.土地資源：是由地形、土壤、植被、巖石、水文和氣候等因素組成一個獨立的自然綜合體。

4.礦產資源：是經過一定的地質過程形成的，賦存于地殼或地殼上的固態、液態或氣態物質，包括各種能源和各種礦物質等。一般不可再生。

5.生物資源：包括森林資源、牧草資源、動物資源和海洋生物資源等。生物資源可以再生。

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（責任編輯：中大編輯）

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