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方法二：加權(quán)平均資本成本模型(KP370)

若計(jì)算全部資本的折現(xiàn)率

折現(xiàn)率=Σ(各種籌資渠道資金占總資本的比重×該種資本的資本成本率)其中：所有者權(quán)益的資金成本率可以使用資本資產(chǎn)定價(jià)模型求得

負(fù)債的資金成本率= 債務(wù)稅前資金成本*(1-所得稅稅率)

若計(jì)算投資資本(即權(quán)益資金和長(zhǎng)期負(fù)債)的折現(xiàn)率

方法三：凈收益與售價(jià)比率法(KP164、135)

實(shí)質(zhì)上,凈收益與售價(jià)的比率,就是投資報(bào)酬率，售價(jià)代表資產(chǎn)的價(jià)值。

方法四：各種投資收益率排序插入法(KP165)

(5)房地產(chǎn)評(píng)估中折現(xiàn)率的種類、計(jì)算及其關(guān)系(KP165-166)

綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率的關(guān)系。

(L+B)×r= L×r1+B×r2

明白了以上公式的原理之后，很容易理解，所謂資本化率(還原率)就是資產(chǎn)的收益率，期望投資收益率，符合折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)的實(shí)質(zhì)。

特別注意：以上折現(xiàn)率的計(jì)算方法在計(jì)算企業(yè)價(jià)值和房地產(chǎn)評(píng)估以外，根據(jù)已知條件直接計(jì)算使用，不需要區(qū)分屬于權(quán)益資金折現(xiàn)率、全部資金折現(xiàn)率和投資資本折現(xiàn)率。

⒊收益期限(n)

(1)根據(jù)持續(xù)使用的能力，在未來(lái)多長(zhǎng)時(shí)間資產(chǎn)能夠給所有者帶來(lái)未來(lái)的預(yù)期收益

(2)關(guān)于無(wú)形資產(chǎn)的收益年限，掌握下面內(nèi)容

①按照我國(guó)專利法的規(guī)定，發(fā)明專利的保護(hù)期限為20年，實(shí)用新型與外觀設(shè)計(jì)的保護(hù)期限為10年，均自申請(qǐng)日開始計(jì)算。

②搞懂無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估第2節(jié)最后我補(bǔ)充的例題【2009年考題】

③確定無(wú)形資產(chǎn)有效期限的理論依據(jù)

無(wú)形資產(chǎn)收益期限或稱有效期限，指無(wú)形資產(chǎn)發(fā)揮作用，并具有超額獲利能力的間。無(wú)形資產(chǎn)具有獲得超額收益能力的時(shí)間才是真正的無(wú)形資產(chǎn)有效期限。

④資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中，預(yù)計(jì)和確定無(wú)形資產(chǎn)的有效期限，可依照下列方法進(jìn)行：

Ⅰ、法律或合同、企業(yè)申請(qǐng)書分別規(guī)定有法定有效期限和受益年限的，可按照法定有效期限與受益年限孰短的原則確定。

Ⅱ、法律無(wú)規(guī)定有效期，企業(yè)合同或企業(yè)申請(qǐng)書中規(guī)定有受益年限的，可按照受益年限確定。

Ⅲ、法律和企業(yè)合同或申請(qǐng)書均未規(guī)定有效期限和受益年限的，按預(yù)計(jì)受益期限確定。預(yù)計(jì)受益期限可以采用統(tǒng)計(jì)分析或與同類資產(chǎn)比較得出。

(3)企業(yè)價(jià)值評(píng)估中評(píng)估價(jià)值類型、收益額類型以及折現(xiàn)率的匹配

㈣ 收益法應(yīng)用的形式【以下幾個(gè)公式除考大題，每年至少也有3-4分的計(jì)算性選擇題，KP47-51】

1.各年收益不相等的情況

評(píng)估值=ΣRt/(1+r)t (2-13)

2.各年收益相等的情況

3.純收益在若干年后保持不變

4.純收入按等差級(jí)數(shù)變化(KP49-50)：教材公式記憶技巧介紹

5.純收益按等比級(jí)數(shù)變化(KP50)：教材公式記憶技巧介紹

6.如果各年收益相等、折現(xiàn)率是0，則

P=A×n

7.已知若干年后資產(chǎn)價(jià)格，公式2-27

8.年金法(收益年限為無(wú)限年限，但是只能夠估測(cè)近幾年的，KP351)

【例10-1】待估企業(yè)預(yù)計(jì)未來(lái)5年的預(yù)期收益額為100萬(wàn)元、120萬(wàn)元、110萬(wàn)元、130萬(wàn)元、120萬(wàn)元，假定本金化率為10%，試用年金法估測(cè)待估企業(yè)價(jià)值

[答疑編號(hào)2499020201]

『正確答案』

⑴先計(jì)算未來(lái)5年的預(yù)期收益額的現(xiàn)值

=100×0.9091+120×0.8264+110×0.7513+130×0.6830+120×0.6209

=437

⑵計(jì)算五年預(yù)期收益額的等額年金值

A×(P/A，10%，5)=437

A=437÷3.7907=115.3萬(wàn)元

⑶計(jì)算待估企業(yè)價(jià)值

P=A/10%=115.3/10%=1153(萬(wàn)元)

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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