第二節 房地產金融業務

房地產金融業務主要有房地產貸款業務、房地產證券業務、房地產信托業務和房地產保險業務，其中又以房地產貸款業務為主。

一、房地產貸款業務

(一)房地產貸款的概念

貸款一詞有動詞和名詞兩種含義。作為動詞的貸款，是指金融機構將資金借給需要資金的單位或個人。作為名詞的貸款，是指貸款對人借款人提供的并按約定利率和期限還本付息的資金。房地產貸款可從兩個角度來表述：一是指貸款用途是房地產的貸款，如將貸款用于房地產開發，或用于購買、租賃房地產，或用于房屋改造、修繕。二是指房地產抵押貸款，即以房地產作為抵押物發放的貸款，該貸款可能用于房地產，也可能用于其他方面，如某公司將其房地產抵押給銀行申請貸款用于公司經營。典型的房地產貸款是兩者兼有的貸款，即貸款既用于房地產，又以房地產作為抵押物。例如，用于房地產開發的貸款通常對應的是建設用地使用權抵押、在建工程抵押，用于購買商品房的貸款通常對應的是預購商品房抵押。

目前，房地產貸款通常是從第一個角度來定義的，如中國銀行業監督管理委員會2004年8月30 日發布的《商業銀行房地產貸款風險管理指引》對房地產貸款的定義：“房地產貸款是指與房產或地產的開發、經營、消費活動有關的貸款。”

(二)房地產貸款的種類

房地產貸款可根據不同的需要，從不同的角度進行分類。

1.土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款和商業用房貸款

2.信用貸款和擔保貸款

3.固定利率貸款和浮動利率貸款

4.短期貸款、中期貸款和長期貸款

二、房地產證券業務

房地產證券是與房地產有關的有價證券。有價證券是用于證明持有人或該證券指定的特定主體對特定財產擁有所有權或債權的憑證。房地產證券主要包括房地產股票和房地產債券。

房地產股票是房地產股份公司為籌集資金而發給每個股東作為持股憑證并據此取得股息和紅利的一種有價證券。

三、房地產信托業務

《中華人民共和國信托法》對信托的定義：委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的進行管理或者處分的行為。信托通俗地說，就是信任某人并把事情托付給他，是一種以信用為基礎的特殊的財產管理制度和法律行為，同時也是一種金融制度和理財方式。

四、房地產保險業務

(一)房地產保險的概念

因為房地產中的土地一般沒有滅失的風險，所以習慣上所稱的房地產風險通常是指房屋風險。房屋在沒計、建造(施工)、銷售、消費和服務等過程中，面臨著損失的可能，因自然災害和意外事故造成房屋的毀損或者產生糾紛的可能性時刻存在，一旦這種可能變為現實，必將給房屋的有關當事人帶來損失。為了消除或減少這些可能的意外損失帶來的不利影響，房屋的有關當事人有必要參加投保，以便在發生財產、責任或人身損失時獲得一定的經濟補償。因此，房地產保險是指在房屋設計、建造(施工)、銷售、消費和服務等環節中以房屋及其相關利益與責任為保險標的的保險。

(二)房地產保險的作用

房地產保險是整個社會保險體系中不可缺少的一個重要組成部分。房地產保險通過對房地產領域因自然災害和意外事故造成的保險責任范圍內的損失提供經濟補償或資金給付，對房地產業的發展起到積極的保障作用。這種作用主要體現在下列方面。

(1)抵御意外不幸，實現經濟補償。(2)促進房地產業和保險業發展。(3)增強投保人的信用，促進資金融通。(4)為抵押二級市場的發展提供堅實基礎。(5)有利于社會增強防災救災能力，減少災害損失。

(三)房地產保險的種類

根據保險標的的不同，一般保險可分為財產保險和人身保險兩大類。其中，財產保險包括財產損失保險、信用保險、責任保險、保證保險。人身保險有多種分類方式，按保險責任不同分為人壽保險、人身意外傷害保險和健康保險;按承保方式不同可分為團體保險和個人保險等。

(1)財產損失保險。(2)信用保險。(3)房地產責任保險。(4)人壽保險和人身意外傷害保險。(5)綜合保險。

(四)房地產保險費和保險費率

房地產保險的保險費是投保人按一定的保險條件，取得保險人的保障，向保險人交付的價金。投保人向保險人交付費用，在保險事故發生后，保險人就有義務賠償損失。保險費是保險合同生效的重要因素。

進行房屋保險時，先要確定保險金額，原則上要求保險金額與房屋實際價值相等。房地產保險費率是向投保人收取保險費的標準，一般是用千分率(%。)來表示的。保險費數額取決于保險金額和保險費率。

制定房地產保險費率應遵循以下原則：①公平合理的原則。被保險人的保險負擔應依據投保房地產的危險大小來分擔，做到公平、合理地劃分檔次。②保證償付能力的原則。保險費是賠償投保房地產經濟損失的經濟來源，所定費率應根據保險人的償付能力。③費率相對穩定的原則。房地產屬于不動產，位置不可移動且壽命長久。因此，房地產保險費率不宜頻繁變動.要保持相對穩定，提高保險的信譽。④促進防災防損的原則。對增加防災設備、改進防災措施、有效控制災害事故發生的被保險人，應相應降低保險費率。

房地產保險的保險價格由保險成本、利潤和稅金等幾部分決定。①房地產保險的保險成本是由保險賠償數額和支付的各項經營費用構成。保險賠償數額是指保險人所承保的保險房地產中，對因招致保險風險而損毀、滅失的標的給予的經濟賠償。②保險公司收取保險費主要是為了履行支付經濟損失義務。然而，保險公司作為自負盈虧、自主經營的經濟實體，也要獲得利潤。③保險公司作為企業應向國家繳納稅金。房地產保險費率中的稅金因素是指保險企業向國家繳納的營業稅，該稅應含在價格之內。

決定房屋保險費的三大因素是保險金額、保險費率和保險期限。投保人在辦理投保手續時.應一次性繳清保險費。保險費計算公式為：

總保險費=保險金額×保險費率×繳費系數(11—1)

保險金額為房屋每平方米售價乘以購房總面積或按合理的評估價格或雙方約定價格確定。

(五)房地產保險責任

在房地產保險險種的設計中，保險責任和除外責任的確定是十分重要的。保險責任是房地產保險人根據保險合同的規定承擔房地產被保險人經濟損失補償或人身保險金給付的責任。房地產保險人的賠償或給付的責任范圍：一是損害發生在保險單條款已明確規定的保險責任內;二是保險責任發生在保險有效期內;三是以保險金額為限度。

（責任編輯：xy）

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