三、案例分析題(共20題，每題2分，由單選和多選組成。錯選，本題不得分;少選的每個選項得0.5分)

(一)

某新建住宅小區選聘甲物業服務企業管理。王某以45萬元在該小區購買了一套商品房，該 商品房的當地建筑安裝工程造價為30萬元，王某按照相關規定繳納了住宅專項維修資金。 根據上述資料，回答下列問題：

81.按照該小區所在省人民政府建設主管部門規定，業主首次交存住宅專項維修資金的比 例為6%,則王某需要交存的住宅專項維修資金為()萬元。

A. 2.7 B.1.8 C. 0.9 D.2.25

答案：B

【解析】業主首次交存的住宅專項維修資金的標準為當地住宅建筑安裝工程造價的5%-8%,具體標準由直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門確定、公布，并適時調整。則王某需要交存的住宅專項維修資金=30×6%=1.8(萬元)。

82.王某所繳納的住宅專項維修資金歸()所有。

A.住宅專項維修資金的代收代管單位

B.小區建設單位

C.小區業主委員會

D.王某

答案：D

【解析】商品住宅業主、非住宅業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有。房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余的情況，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。則王某所繳納的住宅專項維修資金歸王某所有。

83.下列各項維修所發生的費用，可以從住宅專項維修資金列支的有()。

A.王某住房陽臺的維修

B.王某住房所在單元的電梯保修期滿后的維修

C.王某住房所在樓的水泵房維修

D.小區建設單位經營的健身設施的維修

答案：BCD

【解析】開發建設單位或公有住房售房單位應當按照尚未售出商品住房或者公有住房的建筑面積，分攤住房共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造贄用。選項B、C、D,均屬于住房共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用。

84.甲物業服務企業在接管該住宅小區時，其承接查驗的內容包括()。

A.小區內供電、采暖、給排水等設施設備

B.小區內道路、圍墻等公共配套設施

C.小區的各項費用與收支情況

D.小區的安全防范系統

答案：ABD

【解析】新建物業承接查驗的主要內容：①物業資料;②物業共用部位;③共用設施設備;④園林綠化工程;⑤其他公共配套設施。選項A屬于物業共用部位;選項B屬于其他公共配套設施;選項D屬于共用設施設備。

85.甲物業服務企業進駐后，應當從事的活動和提供的服務包括()。

A.對該小區物業的承接査驗

B.辦理業主人住手續

C.規范業主、物業使用人的裝飾裝修行為

D.進行小區物業設備安裝

答案：ABC

【解析】選項D,小區物業設備安裝是建設單位需要完成的工作，而物業服務企業應提供的服務是在早期介入階段提供設施、設備的設置、選型及服務方面的改進意見。

(二)

某房地產開發商于2007年1月1 日以8 000萬元的價格取得一宗房地產開發用地，土地面 積公頃，用途為寫字樓，容積率為4, 土地使用期限為法定最高年限，現正進行開發建設，預 計2010年1月1日建成交付使用。

根據上述資料，回答下列問題：

86.該房地產開發項目的樓面地價為( )元/平方米。

A.1 000 B. 2 000 C.4 000D. 8 000

【答案】B

【解析】樓面地價，又稱單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地

價格。樓面地價與土地總價的關系為：樓面地價=總建筑面積=總面積x容積率。

總建筑面積該房地產開發項目的樓面地價=2000(元/m2)。

87.該開發用地的土地使用期限為( )年。

A.30 B. 40 C.50 D.70

【答案】B

【解析】建設用地使用權出讓的最高年限，居住用地為70年，工業用地為50年，教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年，商業、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。此宗土地為商業用地，因此土地使用期限為40年。

88.該房地產的現狀為( )。

A.建設用地 B.在建工程C.期房D.現房

【答案】B

【解析】房地產按照開發程度可以分為生地、毛地、熟地、在建工程、現房五類。其中，在建工程是指建筑物已開始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產。該宗土地現正進行開發建設，尚未建成，屬于在建工程范疇。

89.對該房地產現狀進行估價，可采用的估價方法有( )。

A.成本法B.收益法

C.假設開發法D.基準地價修正法

【答案】AC

【解析】成本法適用的估價對象：新近開發建設完成的房地產(簡稱新開發的房地產)、可以假設重新開發建設的現有房地產(簡稱舊的房地產)、正在開發建設的房地產(即在建工程)、計劃開發建設的房地產。假設開發法適用的估價對象：可供開發建設的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地產開發項目)、可裝飾裝修改造或可改變用途的舊的房地產(包括裝飾裝修、改建、擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇)。

90.2010年1月1日建成時，購房者的土地使用期限為( )年。

A.37 B. 38 C.40 D.50

【答案】A

【解析】該土地總的使用年限為40年，由于建設占用了3年的時間，因此購房者還有37年的使用時間。

（責任編輯：xy）