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第六章 土地估價現(xiàn)場調(diào)查

（1）現(xiàn)場調(diào)查的目的

（2）現(xiàn)場調(diào)查的內(nèi)容

1）土地權(quán)屬查證

2）土地實體狀況查勘

3）周邊環(huán)境狀況調(diào)查

（3）現(xiàn)場調(diào)查的方法

重點(diǎn)難點(diǎn)：現(xiàn)場調(diào)查的基本內(nèi)容

知識點(diǎn)一、現(xiàn)場調(diào)查的目的

   （1）核實驗證，保證價值與估價對象嚴(yán)格對應(yīng)相符；

（2）觀察土地實體特征；

（3）現(xiàn)場體驗周邊環(huán)境；

（4）為各種影響因素的準(zhǔn)確定位、估價技術(shù)參數(shù)的選擇和估價方法的選用提供物征。

知識點(diǎn)二、現(xiàn)場調(diào)查的基本內(nèi)容

1.現(xiàn)場勘察的基本內(nèi)容

    （1）土地位置、邊界及四鄰關(guān)系調(diào)查

    查證宗地基本項目，包括宗地坐落位置、街道、街坊、地號、門牌號、土地面積、建筑物、面積、用途等，看其是否與產(chǎn)權(quán)登記文件一致，同時觀察土地的相對位置、四至、面積、形狀、臨路情況等。   

    （2）土地自然條件勘察

主要有宗地的地形、地勢、地質(zhì)水文狀況、是否存在地質(zhì)災(zāi)害隱患等。

（3）土地環(huán)境質(zhì)量勘察

    自然環(huán)境方面，需要了解是否存在大氣污染、噪聲、粉塵等污染源；而獨(dú)特、良好的自然景觀如江、河、湖、海等具有觀賞價值的大面積水域及山、林，還有公園、公共綠地等則使其周邊可開發(fā)土地獲得更高價值。

人文環(huán)境方面，土地所在區(qū)域的人口及其文化背景(尤其是與土地利用有關(guān)的特殊習(xí)俗等)、產(chǎn)業(yè)構(gòu)成狀況，可能對土地開發(fā)利用方式，以及未來創(chuàng)造的價值產(chǎn)生重要影響。

（4）土地基礎(chǔ)設(shè)施條件勘察

    主要了解道路通達(dá)度、公共交通等的便捷程度、水電供應(yīng)、通信條件等，還有公共服務(wù)設(shè)施如學(xué)校、醫(yī)院、市場、銀行等的配套情況。

    （5）土地使用狀況的現(xiàn)場勘察

主要是估價對象上的建(構(gòu))筑物及其用途、建筑容積率、綠化率等。

    （6）地上建筑物及其他附著物的勘察

若估價對象有重要建(構(gòu))筑物，需觀察并記錄建(構(gòu))筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備和安裝狀況、建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數(shù)、建筑容積率，以及其他地上附著物狀況等。

（7）土地經(jīng)營與收益狀況的調(diào)查

    凡簽署了租賃合同的，應(yīng)向委托方索取合同復(fù)印件，與原件核對無誤后請委托方加蓋公    章，留作估價機(jī)構(gòu)的評估依據(jù)。

    1)屬于純土地用于出租獲取租金收益的，應(yīng)調(diào)查土地租金水平、租金支付方式、出租率、出租期限、運(yùn)營費(fèi)用等資料。

  2)屬于承租純土地經(jīng)開發(fā)后經(jīng)營的，除調(diào)查土地租金水平、租金支付方式、出租期限外，還應(yīng)調(diào)查土地開發(fā)建設(shè)成本、建成后運(yùn)營費(fèi)用、建(構(gòu))筑物及設(shè)備的使用狀況等資料。   

    3)屬于土地開發(fā)完成后自營或出租給他人經(jīng)營的，調(diào)查房地產(chǎn)租金水平、租金支付方式、空置率、出租期限、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本、建成后運(yùn)營費(fèi)用、建(構(gòu))筑物及設(shè)備的使用狀況等資料。

4)對生產(chǎn)性企業(yè)主要調(diào)查生產(chǎn)成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售稅金及附加、財務(wù)費(fèi)用及企業(yè)利潤。

知識點(diǎn)三：現(xiàn)場勘察的方法與要求

    現(xiàn)場勘察的方法主要有觀察、詢問、測量和核對。

    項目小組進(jìn)行現(xiàn)場勘察，至少應(yīng)有2名以上土地估價師一同前往，并有委托方協(xié)助人員參加，須對估價對象進(jìn)行拍照，并做好勘察記錄，以備作為估價報告附件和存檔。現(xiàn)場勘察結(jié)果記錄是現(xiàn)場勘察工作的重要環(huán)節(jié)，是估價技術(shù)線路選擇、估價因素修正、形成估價假設(shè)等工作的重要依據(jù)。照片應(yīng)能夠反映從不同角度體現(xiàn)宗地的主要建筑物、用途及利用特點(diǎn)、四至和周圍環(huán)境、景觀等?，F(xiàn)場未能取得影像資料的部位，應(yīng)在土地估價技術(shù)報告中予以披露。

例題一、案例分析題

    下面是一份現(xiàn)場調(diào)查工作圖稿。由于只是某估價師為判斷是否可以接受一宗土地抵押評估委托而進(jìn)行的前期調(diào)查，所以調(diào)查內(nèi)容及標(biāo)注有些粗略。其中，實線部分為原圖內(nèi)容，虛線部分為該估價師現(xiàn)場標(biāo)記的有關(guān)信息。請閱讀下圖并回答以下問題。

【問題】

    1．根據(jù)上圖填寫下面有關(guān)信息。

    工作底圖種類：(  )  權(quán)利人：(  )  宗地編號：(  )

    所在街坊：(  )    地類：(  )    四至：(  )

    2．列出你能夠從圖1—1中獲得的有關(guān)該宗地個別條件的信息(提示：不少于5個)。

    3．列出你能夠從圖1-1中獲得的有關(guān)該宗地周邊環(huán)境的信息(提示：不少于8個)。

    4．假定委托方需貸款300萬元，該地貸款率為6o％，該區(qū)域商業(yè)用地平均容積率為2．00，估價對象建筑占地面積為120 m²，經(jīng)過你的判斷，估價師能否作出可以接受委托的決定?列出你的判斷依據(jù)(提示：列出簡要計算步驟)。(2007年考試真題)

【參考答案】

    1．填寫有關(guān)信息。

    (1)工作底圖種類：(宗地圖)。

    (2)權(quán)利人：(黃坪旅游公司)。

    (3)宗地編號：(5)。

    (4)所在街坊：(74)。

    (5)地類：(242)。

(6)四至：(東至東安河；南至黃坪中學(xué)；西至麗景巷；北至大場路)。

  2．列出有關(guān)該宗地個別條件的信息。

    (1)用途：商業(yè)。

    (2)土地面積：308m²。

    (3)臨路情況：臨街，街角地。

    (4)形狀：矩形，規(guī)則。

    (5)地勢：南高北低。

    (6)地質(zhì)狀況：較好。

    (7)建筑密度：較低。

(8)發(fā)展趨勢：向東發(fā)展受到限制。

  3．列出有關(guān)該宗地區(qū)位條件和周邊環(huán)境的信息。

    (1)二級地。

    (2)銀行。

    (3)商場。

    (4)郵局。

    (5)學(xué)校。

    (6)道路。

    (7)河流，略有污染。

(8)古橋。

    4．對于估價師能否作出可以接受委托的決定，列出判斷依據(jù)(計算步驟)。

      不能接受委托。

     依據(jù)為：

     該地塊容積率：120×5／308=1.948。

     該區(qū)域商業(yè)用地平均容積率：2.00。

     該區(qū)域商業(yè)基準(zhǔn)地價：1200元／米²。

     該地塊估計地價：1200×308=3696oo(元)。

     該地塊可能的貸款額：369600×6o％=221760(元)＜300萬。

所以估價師不能接受委托。